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1. 이 사건의 요지

이 사건은 부동산중개사 및 중개보조원이 개입한 전세금 사기 사건과 관련된 것으로 본 법인의 의뢰인인 피고 A는 2011. 6.경 위 부동산중개사 측에 월세를 의뢰하였던 임대인이자, 본 법인의 의뢰인이고, 원고는 2011. 7.경 위 부동산중개사 측에 속아 부동산중개사 측에 임대차보증금조로 3,500만 원을 지급하고, 피고 A 소유의 오피스텔에 대하여 전세임대차계약을 체결한 자이다.

원고는 위 피고 A 소유 오피스텔(905호)에 대한 임대차계약이 만료된 후인 2012. 10.경 위 부동산중개사 측에 속아 피고 B 소유의 오피스텔(1305호)에 대하여, 임대차보증금 4,500만 원, 임대차기간 2012. 11. ~ 2013. 11.경까지 하는 임대차게약을 체결하였다. 이 때 원고는 위 임대차보증금 4,500만 원 중 3,500만 원에 대해서는 피고 A 소유의 오피스텔과 관련하여, 위 부동산중개사 측과 체결한 임대차계약의 만료에 따라 반환받을 3,500만 원을 위 부동산중개사 측이 대신 받아 충당하기로 하고, 나머지 1,000만 원에 대해서는 추가로 부동산중개사 측에 지급하기로 하고, 피고 B 소유의 오피스텔에 대해 임대차계약을 체결하였다.

한편, 피고 B는 위 오피스텔(1305호)의 소유자로서 피고 A와 마찬가지로 위 부동산중개사 측에 월세 계약만 의뢰하였다.

위 피고 B 소유의 1305호 오피스텔에 대하여는 2번의 갱신을 하였고, 이 사건 소제기 직전까지 원고가 임차인의 자격으로 거주하였다.

그 후 2019.경 위 부동산중개사 측의 전세 사기 등의 범행이 밝혀졌고, 원고가 피고 B를 상대로 임대차보증금의 반환을 요구하였으나, 피고 B가 이를 거절하여, 원고가 피고 A와 B를 상대로 임대차보증금 반환 또는 불법행위에 따른 손해배상 청구의 소를 제기하였다.

2. 원고 측 주장 내용

원고는 피고 A 소유였던 905호 오피스텔과 관련한 임대차계약 종료 당시 3,500만 원 상당의 임대차보증금을 반환받지 못하는 등의 사유를 들어, 피고 B 소유의 1305호 오피스텔의 임대차계약과 관련한 임대차보증금 중 3,500만 원에 대해서는 피고 A와 B가 연대하여 표현대리 책임으로서, 임대차보증금을 반환하고, 예비적으로 위 부동산중개사 측의 사용자로서 피고 A와 B가 연대하여 손해배상을 할 것을 구하였습니다.

3. 피고A(의뢰인)의 답변

① 표현대리 책임을 인정할 수 없다. ② 사용자 책임을 인정할 수 없다.

특히 ②의 사용자책임이 없다는 주장과 관련하여, ⅰ) 피고 A와 부동산중개사 측에 사용자, 피용자 관계를 인정할 수 없고, ⅱ) 설사 사용자, 피용자의 관계가 있더라도, 피고 A 소유의 905호 오피스텔 계약 종료 이후, 원고가 위 부동산중개사 측에 지급한 3,500만 원 상당의 임대차보증금은 그 후 진행된 피고 B 소유의 1305호 오피스텔의 임대차계약의 보증금으로 충당됨으로써, 원고는 위 905호 오피스텔의 임대차계약과 관련한 보증금을 전부 돌려받아 피고 A와의 관계에서는 손해가 있다고 볼 수 없어, 부동산중개사 측의 905호 임대차계약과 관련한 불법행위와 원고가 피고 B 소유의 1305호에 관한 임대차보증금을 돌려받지 못한 손해 사이에는 상당인과관계가 없다고 주장하였다.

4. 대법원까지의 사건 진행 현황 및 결과

본 법인은 피고 A의 의뢰를 받고, 1심부터 대법원까지 피고 A의 소송대리인으로서 사건을 진행하였다.

1심의 경우에는 표현대리가 인정될 수 없다는 것과 원고와 피고 A 사이에 905호와 관련하여 전세임대차계약이 체결되었다는 사실 및 그에 따른 사용자책임 및 그 손해에 대한 입증이 부족하다는 이유로 전부 승소하였다.

2심의 경우에는 표현대리가 인정될 수 없다는 사유는 같았으나, 사용자책임과 관련하여, 위 905호 임대차계약과 관련하여, 피고 A에게 사용자책임을 인정하며, 3,500만 원 상당의 손해배상 책임을 있다고 본 뒤, 다만 원고의 과실을 고려하여 피고 A의 책임을 50%로 제한하였다.

대법원의 경우에는 앞서 언급한 ‘2. 피고 A의 답변’과 관련하여, 표현대리가 인정되지 않는다는 주장(참고로 원고가 표현대리에 대해서는 상고심에서 주장하지 않음)과 설사 피고 A와 부동산중개사 측 사이에 사용자 관계가 인정되더라도, 원고가 위 905호 임대차계약과 관련한 임대차보증금 전부를 피고 B와 1305호 임대차계약에 대한 임대차보증금의 일부로 전부 충당하였으므로, 「원고는 위 905호 오피스텔의 임대차계약과 관련한 보증금을 전부 돌려받아 피고 A와의 관계에서는 손해가 있다고 볼 수 없어, 부동산중개사 측의 905호 임대차계약과 관련한 불법행위와 원고가 피고 B 소유의 1305호에 관한 임대차보증금을 돌려받지 못한 손해 사이에는 상당인과관계가 없다는 주장」 등을 받아들여, 피고 A에 대한 전부 승소 취지로 파기 환송하였다.